Oui, il est possible d’habiter la maison familiale pendant qu’un parent vit en EHPAD, à condition de formaliser l’occupation (prêt à usage, bail ou démembrement), d’obtenir son consentement explicite et d’anticiper la fiscalité ainsi que l’équilibre familial. Les notaires et avocats de famille consultés convergent : sans cadre écrit, les risques juridiques et successoraux s’accumulent.
En bref
- Choisir un cadre juridique clair (commodat, bail, démembrement) et le documenter chez le notaire.
- Déclarer l’occupation sur impots.gouv.fr, ajuster taxes locales et suivre l’impact IFI/plus-value.
- Prévenir la fratrie via un accord écrit (indemnité d’occupation, travaux, traçabilité).
- Vérifier l’effet sur l’ASH et l’obligation alimentaire, et se faire accompagner par des professionnels.
Pourquoi cette décision est singulière
En France, plus de 7 200 EHPAD accueillent près de 600 000 à 730 000 résidents. Les coûts mensuels gravitent autour de 2 000 euros, avec un tarif médian proche de 2 400 euros en 2024. L’Allocation personnalisée d’autonomie (APA) soutient plus de 1,2 million de personnes, mais ne couvre pas tout, si bien que le logement familial devient souvent l’axe financier et émotionnel du projet de vie.
La maison n’est pas qu’un bien : c’est un dépôt de souvenirs, un canevas de photos, d’odeurs, d’habitudes. Nous oscillons entre attachement et arithmétique. Les psychologues évoquent un double mouvement chez le parent : soulagement d’être sécurisé, nostalgie d’un espace quitté. À distance, la fratrie peut ressentir une asymétrie si l’un occupe le bien. D’où l’importance d’un protocole explicite, qui pacifie et protège.
Confidence de coulisse : dans ma famille, nous avons choisi un bail à loyer modéré pour que le parent conserve un revenu déclaré et que chacun sache où il va. L’ambiance s’en est trouvée plus sereine, et les décisions patrimoniales, mieux maîtrisées.
Sécuriser légalement l’occupation
Le parent reste plein propriétaire, y compris en EHPAD. Les juristes pointent trois écueils récurrents quand rien n’est écrit : requalification en donation indirecte, suspicion d’abus de faiblesse si l’état de santé se dégrade, et litiges d’indivision si un cohéritier s’estime lésé. Le remède tient dans un cadre juridique net et traçable.
Les voies les plus utilisées
Prêt à usage (commodat). Gratuit, souple, il autorise l’occupation sans loyer. Les spécialistes le recommandent si l’on veut protéger le parent tout en évitant des flux fiscaux superflus. Il suppose une convention écrite définissant durée, entretien, restitution, et peut préciser le traitement des travaux pour éviter toute intention libérale ambiguë.
Bail locatif. Même avec un loyer symbolique, il clarifie les droits et obligations, crée un revenu pour financer l’EHPAD (imposable chez le parent), et tend à apaiser les fratries. Les avocats rappellent que les APL/ALS ne s’appliquent pas aux locations ascendants-descendants. Le bail encadre l’entretien, l’assurance et le préavis, autant d’éléments qui sécurisent le quotidien.
Démembrement de propriété. On sépare usufruit (usage, revenus) et nue-propriété (propriété des murs). Outil de transmission élégant, utile pour l’optimisation successorale et parfois l’IFI. La valeur de l’usufruit décroît avec l’âge selon un barème fiscal, ce qui permet d’ajuster la stratégie familiale. À distinguer des droits plus restreints que sont le droit d’usage et le droit d’habitation.
Cas du parent protégé. Sous tutelle ou curatelle, toute décision touchant au logement (occupation, location, vente) nécessite l’autorisation du juge des tutelles. Les délais d’instruction tournent souvent autour de deux à trois mois. Le consentement libre et éclairé du parent doit être documenté, parfois par un certificat médical.
Les 6 précautions juridiques qui font la différence
- Obtenir le consentement écrit du parent, daté, clair, conservé.
- Choisir un cadre (commodat, bail, démembrement) et en fixer la durée.
- Préciser l’entretien, les charges, l’assurance habitation adaptée.
- Prévoir une indemnité d’occupation ou loyer, même modéré, si nécessaire.
- Tracer les dépenses de travaux (factures) et leur compensation à la succession.
- En indivision, recueillir l’accord unanime des coïndivisaires ou fixer une indemnité.
Fiscalité : anticiper sans se tromper
Changement de statut. En EHPAD, la résidence principale bascule souvent en résidence secondaire. Depuis 2023, le propriétaire doit déclarer l’occupation de chaque bien sur impots.gouv.fr (amende de 150 € en cas d’oubli). En hébergement gratuit, on renseigne l’identité de l’occupant et la date d’entrée.
Taxes locales. La taxe d’habitation est supprimée sur la résidence principale, mais demeure pour les résidences secondaires. La taxe foncière reste due par le propriétaire (ou l’usufruitier). Des exonérations existent pour les plus de 75 ans aux revenus modestes, et un dégrèvement de 100 € peut s’appliquer pour les 65–75 ans en EHPAD sous conditions.
Avantage en nature. Une occupation gratuite prolongée peut être requalifiée en avantage en nature dans certaines configurations, si l’intention libérale est démontrée et qu’un loyer aurait pu être perçu. Les fiscalistes invitent à documenter le contexte pour éviter toute assimilation hasardeuse à un « loyer fictif ».
IFI et plus-value. L’abattement de 30 % sur la résidence principale est perdu après environ un an d’entrée en EHPAD si le bien n’est plus occupé à titre principal. En cas de vente, la résidence principale est exonérée, tandis qu’une résidence secondaire peut générer une imposition sur la plus-value pouvant approcher 36,2 %. Une fenêtre d’exonération peut être maintenue jusqu’à un an après l’entrée en EHPAD sous conditions.
Aides sociales et obligation alimentaire
ASH. Lorsque le logement pourrait être loué, une occupation gratuite peut compliquer l’Aide sociale à l’hébergement : certains départements considèrent le « revenu potentiel » du bien. Les dossiers peuvent être ajustés, refusés ou assortis d’une participation familiale au titre de l’obligation alimentaire. Les sommes avancées par l’ASH sont récupérables à la succession.
Autres aides. Pas d’APL/ALS pour une location en ligne directe ascendants-descendants, y compris avec bail et loyer. Hébergé gratuitement, l’occupant peut voir certaines prestations ajustées (forfait logement). Côté fiscal, une réduction d’impôt de 25 % des dépenses EHPAD du parent (plafond 10 000 € par an) allège l’addition pour ceux qui contribuent.
Trois options, un coup d’œil pour décider
| Option | Pour le parent | Pour l’occupant | Effet fiscal et social | Risque familial |
|---|---|---|---|---|
| Commodat (prêt à usage) | Pas de revenus locatifs, contrôle conservé via convention | Occupation gratuite, charges courantes et entretien | Déclaration d’occupation; attention à l’avantage en nature et à l’ASH | Élevé si non documenté; apaisé si accord notarié |
| Bail (loyer modéré ou symbolique) | Revenus pour l’EHPAD, imposables | Droits et devoirs clarifiés, pas d’APL/ALS | Clarifie taxes; valorisé par certains départements pour l’ASH | Faible si loyer et gestion transparents |
| Démembrement | Usufruit conservé; transmission optimisée | Nue-propriété possible; pas d’usage sans accord | Impact IFI favorable; plus-value gérée à terme | Modéré si expliqué et acté par tous |
Travaux et rénovations : qui paie, comment compenser
Dans un prêt à usage, l’occupant prend en général les charges courantes et l’entretien, tandis que les gros travaux incombent au propriétaire. Dans un bail, la répartition suit la loi et les clauses. Les professionnels plaident pour une traçabilité parfaite des travaux (devis, factures, preuve de paiement) et la mise en place d’un mécanisme de compensation : remboursement à la succession, réduction d’une indemnité d’occupation ou « crédit travaux » indexé.
Anecdote utile : une lectrice m’écrivait avoir rénové la salle de bains pour l’accessibilité puis, accord à l’appui, ces frais ont été déduits de sa part successorale. Résultat homogène, ambiance apaisée, patrimoine magnifié.
Cas particuliers et aléas : garder de la souplesse
Retour au domicile. Prévoir une clause de retour temporaire (chambre disponible, calendrier) ou définitif (préavis raisonnable, relogement de l’occupant). Le cadre juridique choisi doit inclure une clause d’adaptation si la situation médicale évolue.
Changements juridiques. Passage ou sortie de protection, modification d’un mandat de protection future, ou évolution des règles fiscales et sociales : instaurer une revue annuelle avec le notaire ou le conseiller patrimonial sécurise les choix dans la durée.
Qui consulter et quelles démarches lancer
- Notaire : formaliser le cadre (commodat, bail, démembrement), sécuriser la succession et la fiscalité.
- Juge des tutelles : autorisation indispensable si le parent est protégé; dossier motivé.
- Conseiller en gestion de patrimoine : modéliser IFI, plus-value, cash-flow EHPAD.
- Avocat de famille (si tension) et médiateur pour fluidifier les échanges.
- Démarches : consentement écrit du parent, déclaration d’occupation 2023 sur impots.gouv.fr, assurance habitation adaptée, changement d’adresse administratif.
Alternatives si l’occupation n’est pas idéale
Mettre en location. Des loyers réguliers financent une partie du coût EHPAD (souvent autour de 2 400 € mensuels), tout en maintenant le bien en bon état. Les revenus sont imposables et la gestion demande de la rigueur. Parent protégé : autorisation judiciaire requise.
Vendre. Solution directe et nette pour financer les années à venir, simplifier la succession et éviter la vacance. Si la vente intervient dans la temporalité de la résidence principale, l’exonération de plus-value peut encore s’appliquer sous conditions. La dimension émotionnelle est forte : prendre le temps d’en parler à plusieurs voix.
Transmission spécifique. Donation (en gardant l’usufruit) avec l’abattement parent-enfant de 100 000 € tous les 15 ans; viager pour un bouquet et une rente sécurisée; famille d’accueil pour un environnement plus intime que l’institution. Vérifier l’interaction avec une éventuelle récupération sur succession si l’ASH entre en jeu.
Succession et équité. Une occupation gratuite non encadrée peut être requalifiée en avantage successoral, avec demande de compensation par les cohéritiers. À l’inverse, si l’occupant se trouvait en situation de besoin, l’obligation alimentaire peut justifier l’hébergement. Les praticiens insistent sur la documentation et l’égalité d’information entre frères et sœurs.
Mot de synthèse
Habiter la maison d’un parent en EHPAD demande un équilibre fin entre protection du parent, performance budgétaire et harmonie familiale. Un cadre juridique clair, une déclaration fiscale à jour, un accord familial partagé et la traçabilité des dépenses transforment un sujet sensible en décision maîtrisée. Chaque histoire est singulière : échangez tôt avec un notaire, un conseiller patrimonial et, si besoin, un avocat. Vous gagnerez en sérénité, et le patrimoine familial restera cohérent, lumineux, au service de la personne que nous voulons protéger.
